7月13日，国务院正式批准的《扩展消费“十五五”规划》，将房产明确归类为“主要耐用品消费”且置于首位，以此引发社会热议。此举对房地产市场释放何种信号？与“房住不炒”方针之间存在怎样联系？普通民众因此受到何种实质影响？记者近期展开调查，多数业内专家指出，此举标志着“房住不炒”迈入新篇章，同时也是中国房地产迈向成熟的象征之一。

扬子晚报/紫牛新闻记者 马祚波

房产定位转换：从投资品转为耐用品

长期以来，社会普遍将房产视为投资品，此次国务院正式将其纳入“主要耐用品消费”阵列，即为一次定位上的关键转变。南京大学城市与不动产研究中心主任高波教授，南京大学商学院导师，认为这一调整与“房住不炒”政策逻辑保持一致，是市场调控多年后共识的自然形成。

“‘房住不炒’提出已长达十多年，通过这些年持续调控与市场调整，房产的投机特性已大大减弱。”高波教授分析，将房产视为主要耐用品，并非弱化其意义，统计数据显示，房产在居民消费中比例高达约三十个百分点，其重要程度不言而喻——这一界定主要是引导社会重新认识房产本质：它首先是为居住而存在的商品，其次才可能具备投资功能。

南京工业大学经济与管理学院副教授、南京市房地产学会负责人吴翔华在回应记者提问时提到，过去房地产兼具“消费特性”与“投资特性”，两者相互依存且难以完全分离。不过，多年“只涨不跌”的市场预期，导致投资特性被过分放大，消费特性反而被忽视。如今，随着市场持续调整，房价涨跌常态化，房地产逐步回归作为商品的正常价格逻辑。

吴翔华补充道，将房地产列为“主要耐用品”，是基于其价值大、使用周期长的基本特性。“这一调整并非否定房地产的投资功能，而是当前阶段，应将其消费特性置于更中心位置。”

房地产“国家补贴”或成常态

记者注意到，市场上存在看法，认为房产归类于主要耐用品后，将与汽车、家电等商品同等，“房子与冰箱、汽车类似了”。对此，高波教授表示，不能简单比拟。他指出，汽车并非必需品，买不到可以不开、不租；但房产是刚性需求，买不到也必须租得起，房产既是主要耐用品，更是必需品，其社会意义和民生属性远超一般商品。

在吴翔华看来，过去抑制投机、避免房价过快上涨是政策关键，如今，通过明确消费品属性，政策方向或将进一步支持合理住房消费和改善性需求，即“国家补贴”会成为常态。“一方面是消费金融支持，贷款政策、利率优惠等向合理购房需求倾斜，另一方面，类似家电、汽车领域的补贴和换新机制，未来在住房领域，卖旧买新、改善更替也将获得相应政策扶持。”

实际上，在南京、苏州、扬州，以及杭州、成都等城市，“房票”政策、购房贴息、人才购房补助等已变成房地产市场“基础工作”，南京部分区域楼盘在今年五月成交份额中，高达九十度为人才房消费，可见补贴政策对房地产消化存量已显现效果，受到开发商及购房人普遍欢迎。

从增量开发转向存量运作，中国房地产正走向成熟

吴翔华还提出，承认房地产是“主要耐用品”，实际上也是承认一个现实——中国房地产市场正在成熟，而成熟的表现，即由增量开发转为存量运作。

“国际上成熟的市场，如欧美发达国家，二手房交易占比普遍达八十左右，新房仅为辅助。中国正逐步向这一结构转变。”他认为这并非“倒退”，而是市场成长的必然过程。在存量时代，以美国加州为例，高端二手房和需改造的老旧房产依旧充满活力，通过买入、改造、转售等途径，依然能取得可观收益。而中国未来在住房升级、老旧小区改造、存量资产盘活等领域，同样有广阔空间。

高波也认为，将房产纳入主要耐用品更深层的政策意图在于“扩大内需、扩大消费需求”。他剖析说，当前宏观经济政策关键是扩大内需，而住房消费在居民消费中占比极高，自然成为重要着力点。在促进消费方面，其他领域的政策工具也将在住房领域得到应用，如地方财政补贴，类似汽车、家电的贷款优惠、利率支持，以及“以旧换新”政策等。高波特别强调，这一系列政策的目的，不只是“卖房子”，更为重要的是“提升住房消费品质”，推动住房消费从“有房住”向“住好房”改善。

刚需客回归居住根本，改善者按需升级

将房地产作为主要耐用品，对普通购房人究竟有何影响？首先，购房门槛将持续降低，置换、贷款、公积金使用更灵活。上海易居房地产研究院副院长严跃进向记者表示，“因城施策”的弹性有望继续提高，未来还将放宽带押过户、房产与户口限制等门槛，甚至包括历史遗留问题，如公房交易、双产证住房交易等。

对于改善置业的家庭来说，新定义意味着未来置换需遵循居住品质提升的原则，即“卖一套买一套”，不应借机增加房产持有量，因投机空间基本不见，需降低房产在家庭资产中的配置比例，转向基金、国债、实业等多元化渠道。

关于当前房地产市场是否已“见底”，存在不同意见，高波给出了审慎且积极的判断。他认为，虽然还不能断言完全见底，但“见底的信号已比较清晰”，与几年前比较，市场正逐步走向筑底回升的阶段。

这一判断也解释了为何此时将房产定义为主要耐用品——之前十年强调“房住不炒”，主要是为了防止房价大幅上涨、刺破泡沫；如今市场处于相对低位，政策重心自然转向“稳定市场、促进合理回升”。

归根结底，定位的调整，本质上是为了适应市场周期变化。